O que explica a valorização nos preços dos imóveis no Brasil?

O Brasil tem observado nos últimos anos uma elevação consistente nos preços dos imóveis, levando a suspeitas de que tais preços podem estar se descolando de seus aspectos fundamentais e formando uma bolha imobiliária.

Como estabelecer se existe ou não uma bolha imobiliária em formação é uma tarefa complicada, este artigo tem o objetivo de definir o que influencia a formação de preços dos imóveis, e, com base nisso, verificar se os preços atuais têm sustentação.

Os primeiros estudos de correção entre preços de imóveis e ciclo de econômicos (taxas de juros e flutuações no PIB) começaram a ser feitos há cinquenta anos atrás, e as primeiras observações apontavam que o preço dos imóveis correlaciona-se com a saúde da economia e a condições financeiras.

Entretanto, pesquisas posteriores com compradores de imóveis mostraram que entre os argumentos que sustentavam a decisão de compra não estavam elementos como crescimento econômico, inflação e taxas de juros. Além disso, as curvas de preços de imóveis têm pouca correlação com o observado na economia como um todo.

Ciclos de preços de imóveis

Um padrão que tem se observado é que os preços dos imóveis se movem em ciclos longos e suaves, e, fundamentalmente, os ciclos de preços do mercado imobiliário são mais longos e profundos que os ciclos econômicos.

Além disso, outra influência importante no preço dos imóveis surgiu a partir de uma pesquisa dos economistas Karl Case e Robert Shiller, que concluíram que os compradores de imóveis são muito mais influenciados pelas alterações e tendência recente nos preços dos imóveis que pelos aspectos fundamentais da economia (crescimento do PIB, taxas de juros). Ou seja, o que influencia o preço dos imóveis hoje é determinado, em larga medida, pelo comportamento dos preços no período anterior.

Sendo assim, podemos estabelecer os seguintes fatores chave que influenciam os preços dos imóveis:

• Forte crescimento econômico tende a estimular a demanda por imóveis;
• Baixas taxas de juros incentivam os compradores;
• Ciclos são importantes, porque os compradores são influenciados por oscilações de preço recentes.

A influência da mídia - notícias sobre preços de imóveis

O comportamento dos compradores de casas em mercados imobiliários foi objeto de pesquisa dos economistas Karl Case e Robert Shiller, onde verificaram que ao tomar decisões sobre o o quanto deve ser pago por um imóvel, os compradores dependem em grande parte de notícias recentes sobre os preços dos imóveis.

Ou seja, as expectativas sobre os preços no período t são, em grande parte, formadas por notícias sobre o crescimento de preços no período t-1. Além disso, constatou-se que os preços dos imóveis não respondem de forma eficiente às notícias sobre demanda e oferta de imóveis.

No longo prazo os preços dos imóveis tendem a acompanhar a inflação

A maior série histórica de preços de imóveis que se tem notícia foi compilada no artigo "O índice Herengracht de preços de imóveis no longo prazo", escrito por Piet Eichholtz, em agosto de 1996. Com dados de preços de imóveis em Amsterdã entre 1629 e 1973, o estudo conclui que imóvel não é um bom investimento no longo prazo, tendo em vista que, entre 1629 e 1973, o crescimento real anual de preços foi de 0,45%, e que nesse período o ganho real foi nulo. Assim, a conclusão é a de que no longo prazo o preço dos imóveis tende a acompanhar a taxa de inflação.

Explicando mudanças em preços de imóveis

Observando comportamento de preços nos mercados imobiliários dos EUA, Inglaterra, Canadá, Irlanda e Holanda, entre 1995 e 2001, um estudo do BIS mostrou que três são os fatores que influenciam os preços dos imóveis - crescimento do PIB, taxas de juros e os preços das ações.

Em linhas gerais o estudo conclui que:

• Um aumento de 1% no crescimento do PIB está associado a um crescimento de 1% a 4% nos preços dos imóveis em um período de três anos subsequente;

• Uma redução de 1% nas taxas de juros está associada a uma elevação de 0,5% a 1% nos preços dos imóveis depois de um ano;

• Preços mais elevados de mercado de ações levam a preços mais elevados de imóveis, o que mostra que desempenho robusto do mercado de ações leva a elevados preços de imóveis.

Cada elemento desse é responsável por 7% a 15% das variações de preços de imóveis em um período de 3 anos.

Bolsa de Valores e Mercado imobiliário

Um outro estudo do BIS, Twin peaks in equity and housing prices, de 2004, analisou os preços de imóveis e dos ativos do mercado de ações em 13 países desde a década de 1970, mostrando que os picos de preços de ações tendem a preceder os picos de preços dos imóveis, com uma defasagem de cerca de dois anos. Além disso, o estudo concluiu que:

• Picos de preços de imóveis tendem a ocorrer na sequencia de forte crescimento econômico, especialmente quando acompanhados de crescimento de crédito e de preços dos mercados de ações;
• Aumentos nas taxas de juros, e especialmente as taxas de juros nominais, são de grande importância para frear o movimento de elevação de preços de imóveis;
• O tamanho do declínio subsequente de preços de imóveis está relacionado ao tamanho do aumento anterior, como é típico dos ciclos econômicos. Quedas de preços de imóveis são especialmente grandes em economias com graves desequilíbrios financeiros.

Assim, os preços de ações são indicadores prévios dos preços dos imóveis. Um pico no preço das ações dobra a probabilidade de pico subsequente de preço de imóveis.

O mercado imobiliário brasileiro

Os estudos acadêmicos mostrados acima permitem concluir que os preços dos imóveis são influenciados pelos seguintes fatores: crescimento do PIB; nível de taxas de juros; notícias sobre comportamento recente de preços de imóveis; desempenho de mercado de ações.

A economia brasileira vem apresentando, desde o início do século XXI, uma dinâmica de maior crescimento econômico e redução sistemática das taxas de juros, movimentos que se aceleraram a partir de 2005.

O o mercado de ações brasileiro atingiu um pico de valorização em 2008, quando o IBOVESPA atingiu 75.000 pontos, com redução para o patamar entre 55.000 e 65.000 pontos desde então. 

E os preços de imóveis têm sido notícia recorrente na imprensa brasileira, e mais recentemente associada com preocupações com formações de bolhas imobiliárias.

Conclusões

O cenário de curto e médio prazo da economia brasileira aponta para uma conjuntura que envolve manutenção do crescimento econômico na faixa de 4%, redução sistemática das taxas de juros (com a promessa da atual presidente de terminar o mandato com taxas de juros reais de 2%). 

Esse panorama nos permite concluir, à luz dos estudos acadêmicos mostrados acima, que os preços dos imóveis no Brasil podem continuar a subir ao longo dos próximos anos, impulsionados pela redução de taxas de juros e elevação do crescimento econômico. Além disso, eventuais picos nos preços das ações na Bolsa de Valores indicarão elevação ulterior de preços de imóveis.