Mercado imobiliário no Brasil atinge 229% de valorização desde 1996

O mercado imobiliário brasileiro foi o campeão em valorização entre um conjunto de 39 países, conforme mostra pesquisa da consultoria britânica Global Property Guide, e que aponta a cidade de São Paulo no topo do ranking. A valorização em São Paulo sobre o segundo semestre de 2010 foi 27,38% . A segunda colocada, Hong Kong, valorizou 25,93%.

A evolução do preço do metro quadrado em São Paulo atingiu 7,21%, contra 5,33% em Hong Kong. Os imóveis nos EUA e China não sofreram valorizações no período, o que dá ainda maior destaque aos resultados brasileiros, que aparecem como exceção entre as grandes economias. 

Com valorização acima de dois dígitos na comparação anual, só há quatro países, todos pequenos - Hong Kong, Tailândia, Estônia e Singapura -, com mercados imobiliários com performance similar à do Brasil.

Mais impressionante é que somente em 13 dos 39 países analisados houve aumento de preço dos imóveis nos últimos 12 meses terminados em junho, sendo que destes, 26 mostram deflação de preços e em 18 o ritmo da queda continua a se acelerar. Nos EUA, por exemplo, se a retração em doze meses até o 2º trimestre de 2010 fora de 1,88%, um ano depois a recessão dos imóveis aumentou para 5,93%.

A polêmica sobre bolha imobiliária

Parte dos dados considerada pela Global Property Guide se baseia na pesquisa trimestral sobre o preço de imóveis da FIPE, entidade de estudos da Faculdade de Economia da Universidade de São Paulo (USP). Outras fontes, inclusive para mapear a situação no Rio de Janeiro, citado como o mais caro do país, são o Ibope Intelligence e pesquisas diretas de empresas, como a Cyrela, fundos e bancos.

É inconclusiva a discussão sobre se o preço dos imóveis já exibe sinais de bolha, definida como especulação desenfreada, ou estaria perto de algo assim. Fato é que até 2004 o mercado estava quase parado. As reformas do crédito imobiliário introduzidas no começo do primeiro governo Lula mudaram esse panorama. O resto veio com o aumento da renda, a queda dos juros e a retomada das construções.

São Paulo: valorização de 100% em dois anos

Mas há indicadores que sugerem um avanço rápido demais do preço. Em apenas dois anos, o preço de apartamentos novos com um quarto em São Paulo dobrou. Entre 2008 e 2010, segundo a Embraesp, firma de avaliação de imóveis, unidades novas com dois a quatro quartos tiveram aumentos de preços de 40% e 60%, respectivamente.

Em prazo maior a corrida dos preços em relação a outros ativos é mais impressionante. De 1996 a 2010, o preço de novos lançamentos em São Paulo engordou 229%. Ou 131,6% em termos reais, conforme os dados da Embraesp citados pela Global Property Guide.

Indicadores não indicam formação de bolha

Entretanto, a relação do crédito imobiliário como proporção do PIB no Brasil ainda é baixa: 4,1% do PIB em 2010, enquanto no México esse indicador atinge 12% e chega a 40% do PIB nos países da Europa.

Apesar das limitações de crédito, já ocorreram bolhas de imóveis no mercado brasileiro, com na área de flats na década de 90, momento em que houve uma superoferta desse tipo de imóvel provocando retração acentuada de preços. Muitos flats acabaram relançados anos depois como edifícios de um dormitório.

Conclusão

A expressiva valorização do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos levanta preocupações com a formação de bolhas de preços. Entretanto, os indicadores de disponibilidade de crédito imobiliário como proporção do PIB associado com o crescimento econômico, a contínua evolução da renda e o déficit habitacional evidenciam que os preços dos imóveis brasileiros são reais, e não resultado de formações especulativas.