A questão sobre os preços dos imóveis no Brasil anda rendendo mais artigos com erros básicos de análise na Internet, os quais, inobstante tais erros, continuam a repercutir e alimentar falsas esperanças de que os preços de imóveis no Brasil possam sofrer reduções generalizadas e expressivas no curto ou médio prazo.
A opinião deste blog é a de que os preços de imóveis no Brasil são sustentáveis e representam os valores justos, dadas as atuais condições econômicas e de crédito do País. Posto isto, li recentemente o artigo “Mercado Imobiliário em baixa?”, no blog O Pequeno Investidor.
O artigo em questão junta informação errada com erros básicos de economia para chegar a conclusões equivocadas. A seguir mostraremos os erros cometidos pelo autor:
Erro 1: informações sobre quedas de vendas são velhas, relativas a 2011
O autor usa notícias com manchetes sensacionalistas relativas a quedas de vendas de imóveis para passar a imagem de que o mercado está em queda. Ocorre que as notícias apontadas são da comparação de 2011 contra 2010, e todo o mercado já sabe que ocorreu uma retração em 2011, até mesmo em função da elevação dos preços.
De fato, a subida de preço é o mecanismo que o mercado encontra para equilibrar a oferta com a demanda. Logo, uma subida de preços em 2011 trouxe a demanda por imóveis em um nível compatível com a capacidade de oferta do setor.
Erro 2: sensacionalismo com os promoções
Outro erro primário do artigo foi usar manchetes promocionais de construtoras como fato, além de generalizá-lo. Uma construtora em São Paulo fez um evento promocional em um dia, para vender imóveis que estavam em estoque, anunciando descontos de até 36%. Os descontos até 36% se tornam descontos de 36% generalizados.
A própria construtora anunciou que o desconto médio era de 20%. Entretanto, esse desconto de 20% é mais ficção do que realidade, tendo em vista que foi aplicado sobre a última tabela desses imóveis, já totalmente inflacionada pela proximidade da entrega. Além disso, as unidades com descontos eram as unidades encalhadas, em geral mal posicionadas e em andares baixos, que são rejeitadas pelo mercado.
Erro 3: Achar “estranho” haver unidades a venda de prédios lançados entre 2006 e 2012
Qualquer pessoa minimamente familiarizada com o mercado imobiliário sabe que as construtoras reservam uma parte de unidades para serem vendidas na entrega. Trata-se de uma estratégia de marketing e financeira também, tendo em vista que quanto mais perto da entrega, mais valorizadas ficam as unidades, permitindo, inclusive, o anúncio de descontos.
Erro 4: avaliar que há queda de demanda por imóveis
O artigo em questão também supõe que há uma queda de demanda por imóveis, o que é completamente equivocado, tendo em vista que o crédito imobiliário está crescendo no Brasil a taxas de 30% ao ano.
Ou seja, todos os indicadores mostram que há, sim, um aumento da demanda por imóveis, decorrente de um conjunto de fatores: crescimento do PIB, elevação da renda, redução de juros e incentivos governamentais.
Erro 5: Avaliar que o preço varia só como resposta à demanda, e não como resposta à interação entre demanda e oferta.
O autor do artigo “Mercado Imobiliário em Baixa?” também erra a seguinte interrogação: “Afinal, se a demanda é forte, os preços deveriam subir.” O que o autor aparentemente desconhece é que o preço equilibra a oferta e a demanda em um mercado.
Portanto, se há uma demanda fortíssima, mas a oferta está crescendo no mesmo nível, então o preço se manterá inalterado. No caso do mercado imobiliário, observa-se um aumento da demanda, mas também uma elevação da oferta, pois foram construídos muitos imóveis nos últimos anos.
Erro 6: ignorar o funcionamento do investimento em imóveis na planta
A maioria dos artigos na Internet que trata sobre bolha imobiliária demonstra uma indignação de seus autores com os investidores imobiliários. Na realidade é uma manifestação de inveja essa torcida para que os investidores se deem mal.
O artigo em questão não é diferente, com o autor mostrando um certo prazer ao escrever que “afinal, essa promoção é uma apunhalada nas costas dos investidores que compraram as unidades entre 2007 e 2012.”
Uma pena que o autor do artigo demostrar desconhecer o funcionamento mais básico do mercado de investimento em imóveis na planta, pois ao acreditar que quem comprou um imóvel por R$ 100k em 2008, e, após 4 anos de valorização anual de 30%, ter 119,7% de rentabilidade, ele desconsidera a alavancagem do mercado de imóveis na planta.
O investidor que comprou um imóvel de R$ 100k em 2008, não pagou 100% dele até 2011. Na realidade, pagou entre 25% e 30% desse imóvel, mas ele se apropriou de 100% da valorização. Ou seja, a rentabilidade variou entre 400% e 480%.
E mesmo que se aplique um desconto de 36%, a rentabilidade não cairiam para 40,60%, pois essa é a valorização do ativo. Como foi pago entre 25% e 30% do ativo, a rentabilidade do investimento seria entre 135% e 158%.
Enfim, os erros técnicos cometidos no artigo “Mercado Imobiliário em baixa?”, no blog O Pequeno Investidor apenas evidencia como a desinformação e a falta de conhecimento continua a alimentar e iludir crédulos da lenda urbana chamada Bolha Imobiliária no Brasil.
Nunca li tanta barbaridade escrita por uma só criatura.
ResponderExcluirVocê é leiga demais no assunto economia e ainda critica pontos de vista totalmente condizentes com a conjuntura politico economica atual que o país atravessa.
Kássia, você é muito desinformada ou mal intencionada.
Erro maior é transformar meu artigo em um espantalho e destruir o espantalho achando que destruiu os argumentos.
ResponderExcluirEngraçado é que em todas as matérias recentes, aponta-se o breque no ritmo de crescimento do setor imobiliário. Fico imaginando por que a construtora faria uma promoção de TRINTA E SEIS POR CENTO se acreditasse no futuro do setor.
Além disso, você comete um erro básico de supor que todo mundo que comprou o imóvel o fez para investir... sendo que os teóricos da posição de que não há bolha vivem dizendo que esses são a menor porção dos que compram imóveis.
Se você lesse os demais artigos, perceberia que tenho muito mais argumentos do que esses. Já desconstrui, em várias oportunidades, esses argumentos baseados em crescimento de PIB e renda do Brasil. Mas... esses argumentos você não leu ou contestou. Talvez porque acredite nessa religião de que preço de imóvel não cai.
Além disso, não tenho prazer nenhum em denunciar o que tem sido feito no mercado imobiliário. Estou é preocupado, pois já vejo muitos conhecidos se enrolando, se enrolando, e acreditando que estão melhorando de vida. Alguns já tiveram bons prejuízos e saíram queimados.
ResponderExcluirPrezado Fávio, na realidade eu aprecio bastante o seu blog, o leio com frequencia, inclusive o seu blog está listado aqui no meu como uma das recomendações. Só que neste artigo, especificamente, você derrapou sim. Mas isso em nada afasta o fato de seu blog ser um excelente blog de investimento. Apenas acho que escreveu esse artigo para a torcida (bolha imobiliária).
ExcluirNo mais, parabéns pelo seu blog e sucesso. Mas eu sempre criticarei os seus artigos que eu encontre erros técnicos.
Um abraço.
Quanta redundância num mesmo comentário Kassia. Aliás, seus posts são prolixos e redundantes por natureza. Ao Lê-los, sinto me como um cachorro correndo atrás do próprio rabo. As idéias não se encaixam, os argumentos são fracos e já foram desconstruídos pela teoria econômica.
ResponderExcluirO que acho mais impressionante é você escrever que criticará os posts do Fábio em que encontrar "erros técnicos". Sua soberba lhe impede de aprender e enxergar pontos de vista mais condizentes com a realidade.
Dica: Comece a ler e estudar a escola austríaca e deixe suas teoria economicas que aprendeu em desenhos dos simpsons de lado, elas levarão você a erro, inevitavelmente.
Abraço
Escola austríaca, na minha opinião, é marxismo de direita. Ou seja, é tão inútil quanto o marxismo.
ExcluirObrigada pela dica, mas não gosto de perder o meu tempo com inutilidades.
Prezada Kassia
ResponderExcluirEu acho que você não sabe o que é MARXISMO!
Ademais, a julgar pela movimentação de comentários e pelo conteúdo das suas postagens, as pessoas não têm encontrado algo útil neste espaço. Diante disso, eu acho que você deveria começar a perder tempo com inutilidades.
Abraço e boa sorte.
Kássia, afora (e não "à fora") sua dificuldade em argumentar com coerência, seu português é PÉSSIMO! Procure um curso básico, pelo menos de acentuação e concordância. Fikadika. ;)
ResponderExcluirOlha,
ResponderExcluirBolha eu não sei. Mas que houve um crescimento absurdo e hoje os preços dos imóveis estão SIM muito altos, isso é um fato;
Dou um exemplo simples; um apartamento de 2 quartos na Tijuca (bairro que fica próximo ao Maracanã), 90-100m², e bem localizado, aqui no RJ está saindo na faixa de 400-500k; Pegando o de 400k, e dando 20% de entrada para compra, teríamos um financiamento de 320k (e olha já se foram OITENTA MIL de ENTRADA).
Sobrando os 320k pra financiar em 20 anos, a juros de 10%aa, teríamos:S
Sistema Price - R$ 3.003,75
SAC - De R$ 3.893 a R$ 1.344
Não é muita gente que tem 3k disponível para dar por prestação durante VINTE anos. Ou pior, até tem, só que aí não faz nada. Vai ter q ficar brigando por aumento ou renda extra, pois fica tudo comprometido na compra do AP.
No entanto, um aluguel do mesmo tipo de AP e mesma localidade está na média de R$1.100-1.400.
AH! A título de comparação, este mesmo AP que há 5 anos valia 200k, com uma entrada de 50k (corrigindo os 80k...) a prestação cairia para R$ 1.400 ou de R$ 1.825 a R$ 630, algo que já caberia no bolso da classe média...
E olha, estou falando da Tijuca; se eu for falar da Zona Sul... bom, o valor é parecido para AP's de 32m²...
Ou eu estou muito pobre ou tem alguma coisa errada mesmo...
[]s!
Pelo visto, seus outros leitores me deram razão.
ResponderExcluirC.Q.D.
Seu artigo foi feito exatamente para agradar esse tipo de leitor. Já o meu é fundamentado fatos. Que não fazem muito sucesso. O povo prefere as fantasias.
ExcluirAlém disso, repetir que eu "derrapei sim" não é resposta a meus argumentos. É apenas birra de criança mimada que não sabe contra-argumentar.
ResponderExcluirOs preços dos imóveis estão descolados totalmente da realidade. Tenho muitos clientes que simplesmente desistiram da compra de imóveis, pois antes podiam comprar um apartamento de 3 quartos no Plano e hoje com o mesmo preço mal se compra um apartamento de 2 quartos em Águas Claras, pequeno, mal acabado e longe do centro.
ResponderExcluirCom os preços exagerados, as pessoas estão desistindo de comprar imóveis, pois o valor a ser financiado não cabe mais no bolso.
ResponderExcluirKassia, quanto blá blá blá, hein!. Assim fica evidente que a única torcedora aqui é você. Não adianta negar o óbvio, querida! "ploc"!
ResponderExcluirKássia,
ResponderExcluirJá ganhei e também perdi dinheiro no mercado imobiliário, por isso de vez em quando comento neste tipo de artigo.
Estou pegando um gancho de seu comentário. "...o meu é fundamentado fatos. Que não fazem muito sucesso. O povo prefere as fantasias."
Bem, se o seu é fundamentado em fatos, que fatos são esses que comprovam que o investidor, ao comprar imóvel na planta, se apropria de 100% da valorização ? Ou seja, pago 30 mil de entrada e prestações durante dois anos e, ainda com o imóvel em obras, que valorizou 60 mil no período, posso revender o ágio por 90 mil ? É isso mesmo o que afirmou ?
Bom, tenho muitos casos concretos de colegas tentando vender o ágio com pouco lucro, ou até mesmo só empatando o que pagou no período para se ver livre de prestação, e mesmo assim está difícil para achar comprador. Se essa afirmação de que o investidor se apropria 100% da valorização não for fantasia, é no mínimo devaneio...
Abraços,
Samuel Souza
Samuel Souza, o investidor só se apropriará de uma valorização que ocorrer. Se não ocorrer valorização, ela não se apropriará de nada. Assim como se ocorrer uma desvalorização, o investidor poderá perder tudo que investiu.
ExcluirUm abraço.
"É isso mesmo o que afirmou ?"
ExcluirSim, foi isso mesmo que ela afirmou e confirmou na resposta acima.
"É isso mesmo o que afirmou ?"
ExcluirSim, foi isso mesmo que ela afirmou.
Kássia,
ResponderExcluirVocê mesma acabou de assumir que na atual conjuntura não existe mais esta rentabilidade de fabulosos 135% a 158%, como você disse no comentário. Me desculpe, mas as pessoas já acordaram para a realidade, e sabem que quem tinha que lucrar, já lucrou.
A realidade desde 2011 é de estagnação nos preços, e isto joga um balde de água fria no investimento em imóveis na planta para revenda na entrega.
Muita gente está tendo é um grande prejuízo, pois chegamos ao ponto de muitos sequer acharem compradores.
A oferta de imóveis novos é muito maior do que a demanda.
Em Brasília é isso mesmo aconteceu: estagnação de preços em 2011, e que continua em 2012. Mas isso não é o que se observa no mercado como um todo. Em SP, por exemplo, ainda deu para lucrar com imóveis comprados até 2010.
ExcluirOlá Kassia,
ResponderExcluirMuita gente entende que boa parte da tal 'valorização' é expressa pelo aumento do preço do imóvel segundo a variação INCC durante a obra. Isso com certeza ocorreu nos casos de meus colegas, mas é algo que alguns sequer estão conseguindo repassar no ágio pela pura falta de compradores. Tentar repassar ágio fora dessa curva então, que era o que ocorria coisa de um ano e meio, dois anos atrás, hoje virou missão impossível.
Bom, de qualquer forma entendi que na sua opnião, os imóveis podem não valorizar, ou até mesmo sofrerem desvalorização. Pelo menos não estou conversando com alguém que acredita, de fé cega, que os preços dos imóveis só tomam o rumo de subida...
Mesmo assim, fica o recado: cuidado ao citar um exemplo e dizer que isso é regra geral, como fizeste ao comentar o 'erro 6', pois aquilo é o que todo investidor sonha ao comprar imóvel na planta, mas está sujeito a uma série de riscos e variáveis. Citar somente as benesses sem alertar do que pode acontecer no meio do caminho fica muito parecido com conversa de corretor apenas interessado em repassar um imóvel. Seria bom se tivéssemos como realizar alguma estatística de quantos investidores conseguiram realizar esse sonho e quantos que naufragaram no meio do caminho.
Até mais.
Olá Samuel, o meu comentário sobre o erro 6 foi em relação ao artigo do Fábio Portela, pois na argumentação dele fica claro que ele não está familiarizado com investimento em imóveis na planta.
ExcluirDe qualquer forma, o que eu escrevi vale no sentido contrário também. Se ocorrer desvalorização (ou mesmo valorização nominal inferior à variação do INCC), o investidor nesse caso perderá muito, correndo o risco de perder tudo.
Entretanto, imóvel é investimento de longo prazo. Quem espera vender nas chaves sempre terá a concorrência forte nesse período. O correto é ter condições de segurar o imóvel e vender um pouco depois da super-oferta que ocorre com a disponibilidade dos imóveis dos investidores.
Kássia - há várias falácias nos seus argumentos.
ResponderExcluirAponto apenas a mais óbvia:
Ao tentar rebater o suposto "Erro 1", você escreve: "De fato, a subida de preço é o mecanismo que o mercado encontra para equilibrar a oferta com a demanda. Logo, uma subida de preços em 2011 trouxe a demanda por imóveis em um nível compatível com a capacidade de oferta do setor".
Aqui você colocou causa e consequência em ordem contrária. A conclusão correta seria que a subida de preços em 2011 reduziria a demanda (Economics 101).
Mais a frente, ao tentar rebater o suposto "Erro 4", você defende que "há, sim, um aumento da demanda por imóveis".
A falácia consiste em imaginar que os argumentos que suportam a crítica do Erro 1 e do Erro 4 possam coexistir.
Ao explicar seu ponto de vista no Erro 1 , você deveria ter concluído que a demanda cai com o aumento de preços (Lição básica de economia). Portanto, não pode ter caído e ao mesmo tempo ter subido (argumentação ao tentar rebater o Erro 4).
Para descomplicar: seu argumento para criticar o erro 1 é INCOMPATÍVEL com o seu arugmento para criticar o erro 4.
Das duas umas, ou a demanda pode subir e descer ao mesmo tempo (ilógico). Ou, os erros 1 e 4 não são erros e sim acertos.
Olá Daniel, é que no mundo real a economia não funciona no modo Ceteris paribus. As influências nos preços ocorrem simultaneamente. Então, no mercado imobiliário, a subida de preços ajudou a frear a demanda, enquanto a flexibilização do crédito contribuiu para acelerá-la. A demanda final é resultante de vários componentes, e também desses dois. Não há qualquer incompatibilidade entre eles.
ExcluirE vou além, como os preços subiram em 2011, temos uma indicação de que o componente previsto no item 4 sobrepujou o do item 1.
Olá Kassia, acho que entendi: no Brasil é diferente né? Essa tal de teoria economica só funciona nos EUA, na Europa no resto do mundo.
ExcluirOh, please.
Você até que escreve com boas palavras, mas a lógica está toda distorcida.
Você confunde demanda com quantidade demandada. São conceitos distintos.
Além disso, sua lógica continua colocando causa e consequência na ordem contrária.
Explico: o aumento da oferta de crédito contribui para aumentar a quantidade demandada, e posteriormente os preços sobem para causar o equilibrio. Nessa ordem. Primeiro o crédito, segundo o aumento da quantidade demandada, terceiro os preços sobem.
A falácia do seu argumento continua, pois assume que a subida de preços aconteceu em paralelo ao aumento do crédito, o que não
é confirmado nos dados da economia real. Muito menos pela história mundial recente.
Eu vou além, é impossível a demanda subir e cair ao mesmo tempo, como seus argumentos para o item 4 e 1 tentam mostrar.
A sua linha de raciocínio é até charmosa e pode pegar muita gente pouco instruída, ou a grande parcela mal estudada da populacao. Entretanto,o charme não resiste a uma análise mais profunda.
Outra evidência do mundo real está no balanço de dez/2011 das maiores construtoras. Sugiro que você estude as notas explicativas da Cyrela (saiu essa semana, mais de 100 páginas). Mas não fique apenas no sumário executivo que tende a massagear as informações e tenta desviar a atenção do leitor. Vá mais fundo e veja os comentários sobre a DEMANDA em queda e o consequente impacto negativo nos resultados. A Cyrella é só um exemplo. Há vários outros.
Olá Daniel, é claro que os preços começaram a subir logo após à elevação da disponibilidade de crédito, e isso é fácil de verificar ao constatar que os preços iniciaram a trajetória de subida mais fortemente após 2006, que foi o momento em que o crédito começou a ser flexibilizado. Posteriormente, em 2008, com o advento da crise, houve novo aumento de disponibilidade de crédito (MCMV) e os preços continuaram a subir.
ExcluirE com relação à suposta incompatibilidade dos argumentos 1) e 4), talvez vc não tenha entendido o contexto. O argumento 1) se refere à redução na demanda em 2011 frente a 2010 em decorrência do aumento de preço. Já o 4) se refere ao processo estrutural de elevação da demanda que afeta o mercado imobiliário desde 2006/2007, em decorrência da maior disponibilidade de crédito, aumento de prazos e etc. Então, há sim, um aumento de demanda, porém em 2011 houve um recuo relativo em decorrência da elevação dos preços. Se esse recuo não tivesse ocorrido, os preços teriam continuado a subir no mesmo ritmo, até que a capacidade de oferta do setor tivesse sido atingida.
Entendi.
ExcluirParece entao 2011 foi o ano onde chegamos ao "bull trap" e agora entramos no "return to normal".
Ref: http://people.hofstra.edu/geotrans/eng/ch7en/conc7en/stages_in_a_bubble.html
Nesse gráfico que vc postou o Bull Trap é caracterizado por uma queda de preço. Mas o mercado brasileiro não observou nenhuma queda de preço em 2011 frente a 2010. Observou-se uma queda da quantidade negociada. Ocorreram menos negócios a preços maiores. Segundo dados do FIPE-ZAP, tivemos um aumento médio de 20 a 20% dependendo da região.
ExcluirPortanto, nada de Bull Trap.
Kassia - A linha de pensamento contem outra falha: o indice ZAP eh um indice de precos pedidos (asking price).
ResponderExcluirO ZAP nao mede precos praticados, apenas o que foi pedido. O que foi praticado
fica escondido na escritura do imovel. Um sinal de baixa transparencia, tipica de
mercados sub-desenvolvidos como o Brasileiro, que permitem a amplificacao ainda
maior das "desinformacoes"
Nao eh um indice confiavel para medir precos, porque simplesmente ele nao mede precos.
Portanto, seu argumento continua falho. Sua assercao de que "Ocorreram menos negócios a preços maiores" eh invalida.
O FIPE-ZAP é um índice com metodologia similar ao usado por outros indicadores de preços nos EUA, Inglaterra, Áustria, entre outros países. Ademais, o dado de valorização do FIPE-ZAP pode ser confirmado pelo comportamento do ITBI.
ExcluirPortanto, até o momento o indicador FIPE-ZAP mostrou-se bastante acurado, tendo em vista que seus resultados são confirmados na prática.
De qualquer forma, um indicador de preço baseado em preços fechados em cartório é que seria completamente viciado, tendo em vista que os valores registrados em cartório são, em geral, sub-avaliados, para efeito de redução do ITBI.
Enfim, FIPE-ZAP é calculado por uma fundação ligada a uma das melhores faculdades de Economia do Brasil : FEA-USP.
Eu não tenho motivos para desconfiar dos dados do FIPE-ZAP, índice que é usado para avaliar o mercado pelas principais publicações do Brasil.
Além disso, minha afirmação foi baseada não só no FIPE-ZAP, mas também nos dados do ITBI. Como a arrecadação do ITBI subiu e o número de negócios foi menor (segundo dados do SECOVI), então os preços só puderam subir.
Ou seja, vc precisa encontrar outro tipo de argumento, mais fundamentado, para poder dizer que minha asserção não é válida.
Para quem tem ainda alguma dúvida sobre a validade do FIPE-ZAP, veja: http://www.politicaeconomia.com/2012/03/relatorio-do-bc-usa-o-indice-fipe-zap.html
ExcluirNinguém menos que o Banco Central do Brasil usa o FIPE-ZAP para avaliar o comportamento do mercado imobiliário.
Kassia - estudando seus comentários, pergunto em quais condições os preços caem?
ResponderExcluir[ ] Demanda em queda
[ ] Sobreoferta
[ ] Nunca
Outro erro de lógica:
Em um comentário você diz que os preços subiram em 2011,
"E vou além, como os preços subiram em 2011"
Logo depois, você diz o oposto:
“ estagnação de preços em 2011, e que continua em 2012. “
Primeiro a falácia era a demanda subir e descer ao mesmo tempo. Agora, os preços parecem exibir comportamento semelhante no Brazil, não é?
Oi Daniel, talvez vc precise de um curso de interpretação de textos, tendo em vista que vc não parece conseguir contextualizar os comentários. Aí faz-se necessário ficar "desenhando" para vc poder entender, realmente é bastante trabalhoso. Então seria mais produtivo se vc pudesse tentar melhorar a sua capacidade de entendimento das mensagens, e também contextualizá-las, ok?
ExcluirDesenhando para vc entender:
A minha afirmação de que "os preços ficaram estagnados em 2011 e continua em 2012", se refere ao mercado de Brasília. Relembrando a frase escrita acima:
"Em Brasília é isso mesmo aconteceu: estagnação de preços em 2011, e que continua em 2012. "
Inclusive no mesmo comentário que eu falei de Brasília, eu disse que o mercado em SP foi diferente.
Agora, neste comentário aqui, eu falo do mercado brasileiro como um todo, onde ocorreu sim uma valorização, apesar da estagnação em BSB, SP e RJ tiveram valorização, como pode ser observado pelo cruzamento dos dados do FIPE-ZAP com a arrecadação do ITBI nos respectivos estados.
Enfim, discussões separadas, são contextos separados, ok?