Preço dos imóveis em São Paulo e possibilidade de existência de uma bolha especulativa

Têm sido discutidos, ultimamente, os possíveis reflexos da Crise Imobiliária do subprime, que ocorreu recentemente nos Estados Unidos, sobre a economia mundial e, em especial, os desdobramentos dessa crise sobre a economia brasileira. 

Questões relacionadas aos fatores que propiciaram essa crise, aos mecanismos de propagação internos e externos desse choque adverso, e quais deveriam ser as respostas adequadas de política econômica foram trazidas à baila, e tem havido uma preocupação geral sobre a possibilidade de ocorrência de crises similares em outros países. 

A respeito do Brasil, além dos efeitos econômicos sobre nossa economia e a reação do governo brasileiro na época, analistas têm discutido se o atual arcabouço institucional e as regras de política implementadas possibilitam o aparecimento de bolhas de preço de imóveis insufladas por injeções maciças de crédito. 

Ou seja, o Brasil reúne características semelhantes que desencadearam o processo de formação da bolha imobiliária americana? Neste caso, há certo consenso de que o Brasil não apresenta condições similares às que acorreram nos EUA, uma vez que aqui, a lista de exigências dos bancos para a obtenção de um financiamento imobiliário é relativamente grande, de tal maneira que é pouco provável a concessão de financiamento sem o cliente comprovar a sua capacidade de liquidar o débito.

Outro fator que limita o aparecimento de uma bolha de crédito no Brasil tem a ver com a baixa participação do crédito imobiliário em relação ao PIB, quando comparada esta relação com os EUA. Apesar da pouca plausibilidade da existência de bolha imobiliária provocada por injeção de crédito aqui no Brasil, não se descarta a existência de bolhas especulativas de preço de imóveis, sendo que, neste caso, o que alimentaria a alta de preços seriam as expectativas excessivamente otimistas dos participantes do mercado de imóveis acerca da evolução futura dos preços.

Por exemplo, a capa da Revista Exame nº 3 de 2012 foi dedicada à questão do mercado imobiliário, com as seguintes chamadas: “Imóveis, um mercado sob suspeita”; “Preços em alta, empresas em baixa. O que há de errado com as construtoras brasileiras”; ”A estratégia das construtoras para melhorar os resultados – e o que isso significa para clientes e investidores”.

A Figura 4.1 apresenta alguns dados estatísticos relacionados ao mercado de imóveis na cidade de São Paulo, fonte www.zap.com.br, em particular os preços dos imóveis anunciados:

A série azul apresenta a evolução do preço mensal do imóvel (metro quadrado) desde janeiro de 2008; a série vermelha, a evolução temporal do índice do aluguel e a verde, o índice nacional de custo de construção civil – INCC. O que se pode observar é que o preço do imóvel, medido pelo índice FIPE ZAP de preços de imóveis anunciados, tem aumentado significativamente desde o início da série, que foi formalizada para 100 em seu início. 

É bastante evidente que o preço do metro quadrado mais que dobrou nestes últimos quatro anos, ou seja, uma alta bastante acentuada. Observa-se facilmente nesse gráfico que há um hiato crescente entre o índice de preços e o de aluguel, e entre o índice de preços e o INCC. Entretanto, não há divergências significativas entre a série de aluguel e a série do INCC.

Comparando o índice de preço FIPE ZAP com o índice de preço de imóveis para a economia americana – índice S&P/Case-Shiller, pode-se perceber que a recente alta de preços dos imóveis em São Paulo é muito mais pronunciada do que a alta que ocorreu nos EUA, como pode ser constatado na Figura 4.2. Esta exibe a evolução dos preços dos imóveis desde o primeiro trimestre de 1987. Fato relevante a ser destacado no gráfico do índice Case-Shiller é que os preços médios levaram bastante tempo para duplicarem, entretanto, por outro lado, a série de preços do FIPE ZAP duplicou em menos de quatro anos.

Mesmo considerando as séries estatísticas de preços por região metropolitana dos EUA, levou-se certo tempo para o índice duplicar, como pode ser constatado na Figura 4.3. Além disso, nos EUA, o crescimento acentuado nos preços dos imóveis foi sustentado por condições de crédito extremamente “frouxas” por parte das instituições emprestadoras, política monetária expansionista em seu começo, e abundância de operações envolvendo títulos financeiros derivados de subprimes.

Conclusões

O estudo da Consultoria Técnica da Câmara Municipal de São Paulo faz uma distinção entre "bolha imobiliária" e "bolhas especulativas de preços", e pondera que "o Brasil não apresenta condições para o surgimento de uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA", mas não descarta a existência de bolhas especulativas de preço de imóveis no mercado brasileiro, alimentada por expectativas excessivamente otimistas dos participantes do mercado de imóveis acerca da evolução futura dos preços.

Além disso, o estudo mostrou que a elevação dos preços dos imóveis no mercado paulistano foi muito mais acelerada que a verificada nos EUA e que culminou com o estouro da bolha imobiliária naquele país.

Fonte: Indicador Paulistano