Efeito juros em queda: mercado imobiliário se torna alvo de investidores

Nas maiores favelas do Rio de Janeiro, muitas das quais recentemente pacificadas pelas UPP - Unidade de Polícia Pacificadora -, há uma coisa que todo mundo reclama: os preços elevados dos aluguéis. Na favela de Santa Marta, por exemplo, o preço mensal para alugar um kitinet fica entre R$ 400 e R$ 500 reais.

O preço é ainda mais elevado quando perto da entrada da favela, onde os cabos de eletricidade são mais abundantes e há menos chance de sua casa ser atingida por um deslizamento de terra. "Os preços estão ficando loucos", diz Ricardo de Souza, um vendedor de 31 anos de idade, que nasceu em Santa Marta. "Mesmo assim encontrar um lugar vago é difícil."

Não apenas nas favelas que os preços dos imóveis dispararam. Ao longo dos 12 meses até abril, o preço médio por metro quadrado de imóveis residenciais subiu 21,8%, de acordo com a Fipe-Zap, que monitora os preços nas sete principais cidades brasileiras.

O preço por metro quadrado para apartamentos de um quarto subiu mais de 30% para R$ 8.141. O rápido crescimento das classes médias e a expansão do mercado hipotecário do país são dois dos principais fatores por trás do boom imobiliário.

Após quase 20 anos de estabilidade econômica, o mercado imobiliário também se tornou um alvo quente para os investidores nacionais e estrangeiros. Para algumas pessoas, no entanto, o "boom" não é nada mais do que uma bolha. Os analistas da consultira Capital Economics publicaram um relatório no mês passado, intitulado "Por que o boom imobiliário no Brasil se parece com uma bolha", argumentando que o mercado está sobrevalorizado em até 50%.

No entanto, a maioria dos analistas e profissionais acreditam que o mercado imobiliário do país tem pouco em comum com os de países como os EUA ou Espanha. "Eu não acredito que exista uma bolha", diz Fábio Maceira, chefe da unidade brasileira da Jones Lang LaSalle, uma consultoria imobiliária. Ele acrescenta: "O mercado de hipotecas é muito pequeno aqui. Sim, é crescente, mas ainda é muito pequeno."

Crédito à habitação é atualmente apenas 5,2 do PIB de acordo com o banco central do país, em comparação com cerca de 64% na Espanha, 77% nos EUA e 85% por cento no Reino Unido.

Com a previsão de que 60% da população população indo para a classe média em 2018, a demanda por imóveis é provável que se mantenha forte tanto no mercado residencial quanto comercial.

A região nordeste do Brasil é um excelente mercado - na verdade, em qualquer lugar onde você tem uma população emergente, com crescente renda disponível", diz ele.

"Eles têm mais dinheiro para gastar em alimentos, eletrodomésticos, e mais consumo significa mais lojas e centros de distribuição."

Os esforços do governo para reduzir as taxas de juros - atualmente em 9%, apenas 25 pontos-base acima da baixa histórica de 15 anos - também irão resultar em elevações de preços dos imóveis.

"Eu vejo o Brasil claramente nos estágios iniciais de um ciclo no setor imobiliário para uma série de razões", diz Armínio Fraga, ex-presidente do banco central brasileiro. "Um, existe demanda, há crescimento da renda, especialmente na parte inferior, e depois há também uma tendência lenta, mas visível, de redução das taxas de juro, que é muito importante para o setor imobiliário, pois você pode obter financiamento a um custo decente."

Ao invés de ser uma bolha prestes a estourar, o mercado imobiliário mostrou recentemente sinais de desaceleração.Por exemplo, enquanto o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais do Brasil subiu 1,2% Abril em relação ao mês anterior, em abril de 2011 a variação mensal foi 2,7%.

O mercado imobiliário comercial também pode estar começando a se estabilizar, com os preços dos aluguéis se aproximando de seu pico no momento que novos escritórios se tornam disponíveis. "Um monte de novos produtos chegarão ao mercado, principalmente escritórios, acalmando o mercado tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro.

Em dois anos, deveremos ver um aumento de cerca de 50 por cento na oferta de imóveis comerciais. Atualmente, temos um mercado senhorio, onde o proprietário pode elevar os preços de aluguel por causa da falta de espaço. Mas em dois anos, devemos finalmente ver um mercado mais estável.

Fonte: Financial Times