Imóveis na planta: benefícios sociais e econômicos

A aceleração recente dos preços dos imóveis no Brasil transformou o assunto "Bolha Imobiliária" em um tema quase religioso: ou você acredita na "Bolha" e faz parte da "turma do bem", ou só pode ser do lado maligno, representado por proprietários, corretores, empresários de construção civil, representantes do CRECI ou SECOVI. Há uma categoria adicional de suprema malignidade: investidores imobiliários especialmente de imóveis na planta.

Os imóveis na planta, e seus respectivos compradores, por algum motivo que foge a racionalidade, foram eleitos, por pessoas que defendem a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, como os principais responsáveis pelos preços elevados dos imóveis no Brasil.

Essa ideia advém da concepção que há um excesso de especulação no mercado de imóveis na planta, pois sua forma de comercialização permite o que se chama de "alavancagem": com o mesmo dinheiro que um investidor aplicaria em apenas um imóvel pronto, ele pode comprar cinco ou seis imóveis na planta, com o objetivo de vendê-los próximos à entrega das chaves, maximizando assim os seus lucros.

É evidente que esta é uma concepção equivocada, pois, como mostramos em nosso artigo "Especulação com imóveis na planta não é causa de Bolha Imobiliária", a especulação imobiliária decorre da perspectiva de valorização futura. Se não há valorização, evidentemente não haverá especulação. A valorização dos imóveis é resultado de políticas governamentais, como ficou claro em nosso artigo "Bolha Imobiliária no Brasil: a culpa é do governo federal".

Entretanto, o ódio aos imóveis na planta chega a níveis alarmantes que alguns elementos mais exaltados chegam a chamar a comercialização de imóveis na planta como uma "aberração". Isso é fruto de um total desconhecimento do que representam os imóveis na planta.

Antes de ser uma aberração, a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia, pois seu preço é mais baixo e as condições de comercialização mais facilitadas. Além disso, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.

Além dessas vantagens para o consumidor, o imóvel na planta é o produto final do setor de construção civil, que responde por mais de 7 milhões de empregos, 7,44% de toda a população ocupada de 92,7 milhões, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio – PNAD-IBGE, realizada em setembro de cada ano.

Ou seja, a comercialização de um imóvel na planta cria riqueza para o país, movimenta uma enorme cadeia industrial e de serviços, emprega milhões de pessoas (arquitetos, engenheiros, pedreiros, mestres de obra, administradores, publicitários, economistas), gera emprego, renda, impostos ao governo e traz importantes benefícios econômicos e sociais para a nação.

Em contraste, o setor de imóveis usados não traz qualquer benefício para a sociedade. Trata-se apenas de uma operação em que um bem troca de mãos na economia, não gerando qualquer riqueza, e com pouca repercussão em termos de geração de empregos e renda, com apenas alguns corretores de imóveis envolvidos.

A importância do setor de imóveis na planta é tamanha, que o governo australiano está alterando sua política de incentivos à compra do primeiro imóvel (veja notícia aqui), cancelando o First Home Owner Grant Scheme, que basicamente é um incentivo de cerca de AU $7000 dólares australianos para quem compra um imóvel, e vai passar a pagar o dobro disso, AU $14.000 australianos, para quem comprar um apartamento na planta.

Com tais medidas espera-se uma redução grande no mercado de imóveis usados e uma maior procura por novos, pois o setor de imóveis na planta é um dos mais importantes da economia australiana, respondendo por parte significativa do PIB e dos empregos.

Como se vê, a Austrália, um dos países mais avançados do mundo, está adotando medidas fiscais para estimular o setor de imóveis na planta. Aqui no Brasil o governo já tem o programa Minha Casa Minha Vida, que traz alguns incentivos à compra de imóveis para pessoas de renda mais baixa.

Entretanto, o governo poderia adotar elementos adicionais para estimular o mercado de imóveis na planta, e desestimular a venda de imóveis usados, como as medidas que sugerimos abaixo:

• Zerar o ITBI para imóveis novos adquiridos na planta e dobrar o ITBI aplicado a imóveis usados (esta medida deveria ser negociada entre Governo Federal e Governos Estaduais, pois o ITBI é de competência destes);
• Elevar drasticamente as taxas de juros de financiamentos de imóveis usados, colocando-as nos níveis de 2008: 18%;
• Reduzir o prazo de financiamento de imóveis usados, limitando os financiamentos a um período máximo de 60 meses;
• Ampliar o prazo de financiamento de imóveis novos comprados na planta para até 45 anos;
• Exigir entrada mínima de 50% nos financiamentos destinados a compra de imóveis usados;
• Reduzir a zero a entrada para imóveis novos comprados na planta.

Consideramos que se o governo adotar tais medidas de incentivo, o setor de construção civil crescerá ainda mais, gerando empregos, renda e movimentando toda a economia, em um movimento virtuoso de crescimento.

Conclusão

Enquanto a comercialização de imóveis na planta movimenta uma imensa cadeia produtiva, gerando empregos, renda, desenvolvimento econômico e externalidades para toda a economia, a venda de imóveis usados ou prontos não traz qualquer benefício ou gera riqueza para o País. Assim, o governo deve adotar medidas para desestimular o mercado de imóveis usados e favorecer o de imóveis na planta.