Maioria dos especialistas afasta o risco de bolha imobiliária no Brasil

O alerta dado há duas semanas pelo Banco Internacional de Compensações (BIS), que é uma espécie de banco central dos bancos centrais, ressaltando um possível formação de bolha de crédito foi refutado prontamente pelo governo e pelo Banco Central do Brasil. Para as autoridades monetárias brasileiras, o aumento no valor dos imóveis ocorrido nos últimos anos seria reflexo principalmente de um ajuste dos preços com os do mercado internacional.

Apenas uma minoria de especialistas acredita em bolha imobiliária

A tese da formação de uma bolha imobiliária é defendida por uma minoria de especialistas brasileiros, como William Eid Júnior e Samy Dana, ambos da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Para sustentar isso eles apontam alguns fatores.

“Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William. Segundo ele, que é coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV-SP, essa valorização dos imóveis não estaria sendo acompanhada pelo aumento dos aluguéis (que esbarraria na limitada renda da população) , uma vez que a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa varia entre R$ 1.200 e R$ 2.400 (Censo 2010): “Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, argumenta.

Para o professor Samy Dana, também da FGV-SP, “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”.

Sem risco de bolha imobiliária no Brasil

Existe apenas um consenso entre os especialistas: o ritmo no aumento dos preços dos imóveis dificilmente continuará o mesmo dos últimos anos, já que agora os preços estão mais elevados e, em casos específicos, até altos para padrões internacionais, como, por exemplo, os pontos mais nobres de Rio e São Paulo.

Para Aldo Mendes, diretor de Política Monetária do Banco Central, não existe temor de bolha imobiliária, uma vez que nosso sistema financeiro é bem sólido e o crédito vem crescendo de forma sustentável. Segundo ele, o modo como o crédito é concedido no País minimiza os riscos, além disso a figura da securitização, que teria culminado na crise dos subprimes nos EUA, é incipiente no Brasil: “o aprendizado dos outros países contribuirá para que tenhamos uma regulação de securitização bastante prudente”.

Miriam Leitão cita a solidez do Brasil e o baixo crédito imobiliário local como motivos para não acreditar em formação de bolha, ela cosidera o aumento dos preços dos imóveis um reflexo da demanda e não da especulação. Não ostante, apesar de recomendar o acompanhamento do aumento no índice inadimplência (que foi uma das causas da bolha norte-americana), a comentarista de economia da TV Globo afirma: “Tudo parece o enredo que levou outros países para crises das quais ainda não saíram. Mas não é exatamente. O Brasil não cometeu os excessos cometidos em outras economias, não criou as exóticas criaturas que esconderam o grau de risco dos papéis vendidos ao mercado, e tem medidas prudenciais mais rígidas. Uma notável diferença é o mercado de crédito imobiliário para pessoas físicas, que é de apenas 5,3% do PIB, aqui”

Ricardo Amorim, economista, apresentador do programa Manhattan Connection e presidente da Ricam Consultoria, também vai por essa linha e, desde 2008, vem refutando os argumentos de que estaria se formando uma bolha imobiliária no Brasil prestes a estourar: “Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de 5% do PIB”, explicou ele em sua coluna semanal na revista Isto É.

O comentarista econômico da TV Globo e da rádio CBN, Carlos Alberto Sardenberg também vê no baixo crédito imobiliário do Brasil – que está pouco acima de 5% do PIB (contra 40% ou 50% do PIB, no Chile, apenas por comparação) – um forte argumento contra a suposta formação de bolha: “Ainda há muito espaço para crescer sem bolha, porque ainda há demanda”. Situação bem diferente da realidade da Espanha, por exemplo, onde foi se formando uma bolha imobiliária, a partir do ingresso daquele país na União Européia e das consequentes farturas prazo e crédito barato, o que ocasionou um excesso de imóveis construídos, que não levou em conta a escassez de demanda, e, como resultado, sobraram mais de 1 milhão de apartamentos sem compradores.

Em sua coluna no jornal Estado de São Paulo, Celso Ming também descartou a possibilidade de bolha, uma vez que o estoque crédito no País não vai além de 50% do PIB. Ele também não vê semelhanças com o que ocorreu nos EUA, onde era comum haver 4 ou 5 refinanciamentos hipotecários como medida de estímulo ao consumo.

Outro fator importante listado por Ming é o limitado crescimento da renda familiar no Brasil divulgado pelo IBGE (5%): “Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo, com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3 mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num quadro de desaceleração do PIB?”, argumentou.

Marcus Araújo, diretor da Datashore, vai além e está otimista: ele afirma que o mercado imobiliário está crescendo impulsionado pela demanda das classes C e D, e que “o momento é de euforia e que qualquer coisa que se faça vai ter mercado”. Segundo ele, a redução das taxas de juros e o aumento do prazo para financiamento dos imóveis deverão reaquecer o mercado, em breve, e que a recente desaceleração se deve em grande parte à diminuição da disposição de investidores.

Além disso, os dados da pesquisa da DataStore mostram que a intenção de compra em imóveis pode estar em ascensão, mostrando que a demanda por imóveis pode estar se aquecendo, e, assim, os preços passariam a apresentar valorizações adicionais. Há, inclusive, a sugestão de que os preços podem estar no vale, e que quem não comprar agora pode pagar muito mais caro. Veja mais sobre essa pesquisa em nosso artigo "Imóveis: momento de compra é agora, e quem adiar a compra vai pagar mais caro".

Os números no Rio de Janeiro

Os números demonstram que a valorização continua acontecendo por todo Brasil, porém em ritmo mais lento. A prova disso é que, em junho, a média do metro quadrado no Rio de Janeiro passou pela primeira vez na história de R$ 8 mil. Houve valorização média de 22% nos últimos 12 meses no Rio (contra 44% registrados em junho de 2011).

Mas é importante analisar cada caso, pois nem todas as regiões do Rio estão sujeitas aos mesmos agentes. Por exemplo, as obras em infraestrutura em locais específicos da Cidade Maravilhosa também influem diretamente nesse fenômeno e, nos últimos três anos, o valor metro quadrado subiu 67% na Barra da Tijuca e 65,4% no Recreio dos Bandeirantes, por exemplo, devido à cosntruções do túnel da Grota Funda, da Linha 4 do metrô e dos BRT. Já no bairro do Leblon, onde o metro quadrado é R$ 17.864, um fator muito importante e que deve ser levado em conta é a escassez de espaço nesse charmoso bairro.

Os números no resto do Brasil

Segundo aponta o índice FipeZap, os imóveis residenciais sofreram alta de 1,0% em junho (superior a maio), o que demonstra que a valorização continua, porém em ritmo mais brando. O preço médio do metro quadrado no Brasil é de R$ 6.661, sendo que o mais caro continua sendo Brasília, R$ 8.280. Em São Paulo, a média do metro quadrado atualmente é R$ 6.525.

Fonte: Imóveis - Lançamentos