Setor imobiliário: 2013 sinaliza início de recuperação

Depois de todo o ano passado dedicado à arrumação da situação operacional e financeira das incorporadoras de capital aberto, começa a haver indicações de que 2013 será um pouco melhor para o setor. Na divulgação dos balanços, boa parte das empresas disse esperar expansão dos lançamentos ante o ano passado ou pelo menos o mesmo Valor Geral de Vendas (VGV). No mercado, não se espera novos anúncios de ajustes de orçamentos nas proporções já divulgadas. Algumas incorporadoras estimam iniciar a geração de caixa operacional neste ano.

No ano passado, as empresas reduziram lançamentos em consequência da necessidade de desovar estoques e preservar caixa. Os prazos maiores para liberação de licenças pelos órgãos reguladores, principalmente na cidade de São Paulo, contribuíram para a postergação do momento de apresentar novos projetos ao mercado. Juntas, as incorporadoras de capital aberto lançaram R$ 25 bilhões no ano passado, 37% inferior aos R$ 40 bilhões de 2011. As vendas caíram 24%, para R$ 27,5 bilhões. Esses números consolidados não incluem dados da Viver Incorporadora, que ainda não divulgou seu balanço.

Ainda que a maioria das empresas não espere patamares elevados de expansão de lançamentos, como aqueles dos primeiros anos após a onda de abertura de capital do setor, e que a base de comparação de 2012 seja pequena, a sinalização de boa parte das incorporadoras é diferente da apresentada ao longo do ano passado. Para 2013, há expectativa de que o ritmo de lançamentos na capital paulista volte a crescer.

Não está claro ainda, porém, se, no conjunto, as incorporadoras abertas vão lançar mais do que no ano passado. Parte delas não fez comentários em relação ao VGV a ser lançado, caso de PDG Realty, Brookfield Incorporações e Rossi Residencial. A projeção de lançamentos da PDG é para 2015. A Brookfield informou apenas guidance de vendas, de R$ 3 bilhões a R$ 3,5 bilhões, e a Rossi não tem metas de lançamentos ou vendas. O ritmo de lançamentos dependerá tanto da situação de caixa das empresas quanto da necessidade de ajustar oferta e demanda, num cenário em que os estoques ainda pesam.

A Cyrela Brazil Realty espera crescimento relevante neste ano, ante 2012, quando lançou R$ 5,6 bilhões, mas não chegar aos R$ 7,9 bilhões de 2011. A MRV Engenharia estima crescimento marginal no segmento residencial em 2013. A Gafisa projeta lançar de R$ 2,7 bilhões a R$ 3,3 bilhões no ano, ante R$ 2,95 bilhões em 2012 e diz ser mais provável expansão de 10%.

A Even Construtora e Incorporadora terá VGV de lançamentos, em 2013, similar ou "levemente superior" ao de 2012. A EZtec anunciou meta de lançamentos de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,4 bilhão em 2013, o que aponta que crescimento de até 18%. Ainda que não forneça guidance, a Tecnisa espera que o VGV lançado em 2013 supere o de 2012. A Trisul voltará a crescer em lançamentos, após a redução de patamar nos dois últimos anos.

A Even Construtora e Incorporadora terá VGV de lançamentos, em 2013, similar ou "levemente superior" ao de 2012. A EZtec anunciou meta de lançamentos de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,4 bilhão em 2013, o que aponta que crescimento de até 18%. Ainda que não forneça guidance, a Tecnisa espera que o VGV lançado em 2013 supere o de 2012. A Trisul voltará a crescer em lançamentos, após a redução de patamar nos dois últimos anos.

Para este ano, é esperado grande volume de entregas. A Brookfield, por exemplo, projeta entregar de 30 mil a 35 mil unidades, ante 8,8 mil unidades em 2012. As entregas estimadas, os repasses e a estabilização do tamanho da Brookfield resultarão no início da geração de caixa, previsto para o quarto trimestre, conforme seu presidente, Nicholas Reade.

À medida que os empreendimentos antigos, menos rentáveis, forem concluídos e novos projetos começarem a ser contabilizados, as margens do setor tendem a apresentar melhora gradual. Por outro lado, atrasos de obras ainda exercem pressão negativa nas margens, assim como os ajustes de orçamento anunciados.

Na divulgação dos balanços do quarto trimestre, a PDG anunciou a revisão de custos a incorrer de R$ 1,43 bilhão. A Tecnisa informou revisão de orçamentos de R$ 97 milhões. Brookfield fez revisão orçamentária de R$ 35,7 milhões no período. No resultado líquido da Brookfield, houve efeito negativo de outros ajustes de R$ 41,5 milhões, com impacto total no resultado de R$ 77,2 milhões. "O processo de revisão de orçamentos é constante", diz Reade. Segundo o executivo, à medida que a empresa evolui na checagem das obras, o risco de ajustes diminui.

"Os resultados de 2013 não serão tão ruins quanto os de 2012, mas poderão ser fracos ainda. No geral, haverá menos problemas", diz o analista da BES Securities, Eduardo Silveira. É menos provável, segundo ele, que ocorram estouros de orçamento de grandes proporções como os de 2012. Mas Silveira não descarta a possibilidade de ajustes, devido ao grande volume de entregas esperado.

Na avaliação de Silveira, a execução - entrega de obras e repasses - ainda é um desafio para parte das empresas. O período entre o término da obra e a conclusão do repasse do cliente para o banco pode levar até nove meses, segundo ele. Parte dos recursos dos empreendimentos concluídos em 2013 só entrarão no caixa das empresas em 2014, que será o grande ano de geração de caixa para o setor, conforme o analista. Houve quem tenha gerado caixa em 2012, como Cyrela e Even.

O desempenho esperado para as incorporadoras em 2013 não é homogêneo. Para o analista da Gradual Investimentos Flávio Conde, um grupo de empresas formado por Cyrela, Even, EZTec e Helbor terá "números bons, até melhores que os de 2012". "Já PDG, Rossi e Tecnisa ainda apresentarão resultados ruins no primeiro semestre. Essas empresas têm projetos com margens muito baixas em proporção maior que as demais. No caso de PDG, há muitas obras atrasadas", diz Conde. O analista diz esperar melhora gradual para Brookfield, assim como vem ocorrendo com a Gafisa. Ele coloca a MRV, que no ano passado teve queda de margem e elevação do endividamento, dentro de um grupo intermediário.

Fonte: Valor Econômico